Юридична консультація щодо договору про оренду землі

Вхідна інформація:

05.09.2006 року – між ТОВ ­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­_____________ та Березовською сільською радою укладено Договір оренди земельної ділянки. Договір укладено з дотриманням всіх вимог діючого законодавства, пройшов передбачену реєстрацію та вступив в дію 16.09.2006 року. Розмір орендної плати становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки – 12 691,00 грн.

26.02.2008 року до Договору оренди внесено зміни щодо збільшення розміру орендної плати з 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки до 5% (31 725,00 грн.). Зміни до договору внесені шляхом укладання додаткової угоди, яка вступила в дію 29.02.2008 року (дата реєстрації додаткової угоди).

Березовська сільська рада не подавала інформацію про збільшення розміру орендної плати до відповідної податкової інспекції.

ТОВ _____________________ сплачує орендну плату та звітує перед податковою інспекцією без урахування змін до договору оренди щодо збільшення розміру орендної плати.

Березовська сільська рада, листом від 15.10.2012 року вимагає сплатити заборгованість по сплаті орендної плати, що утворилась за період 2008 – 2012 р.р.

26.10.2012 року Лубенська Державна податкова інспекція Полтавської області, листом від №___________ від 16.10.2012 року вимагає надати документи пов’язані із взаємовідносинами по Договору оренди, в тому числі і додаткові угоди до такого договору, а також пояснення щодо запровадження нижчого від встановленого законодавством розміру орендної плати (2% замість 3%).

Задачі:

Аналіз ситуації. Виявлення ризиків. Пошук оптимальних шляхів розвитку взаємовідносин.

Взаємовідносини з податковою інспекцією.

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV "Про оренду землі" (із змінами та доповненнями, далі - Закон N 161), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Будь-які питання щодо оподаткування з 1 січня 2011 року регулюються Податковим кодексом України (далі - ПКУ) і не можуть встановлюватися або змінюватися іншими законами України, крім законів, що містять виключно положення щодо внесення змін до цього Кодексу та/або положення, які встановлюють відповідальність за порушення норм податкового законодавства.

Підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПКУ визначено, що плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Як встановлено підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПКУ орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Справляння плати за землю здійснюється відповідно до положень розділу XIII ПКУ.

Пунктом 288.1 статті 288 ПКУ визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об'єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Статтею 4 Закону N 161 встановлено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Згідно статті 286.2. ПКУ платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями.

Статтею 286.4. ПУК зазначено що у разі зміни протягом року об'єкта та/або бази оподаткування платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни.

Враховуючи наведене ТОВ __________________ мала подати податкову декларацію орендної плати за земельні ділянки з урахуванням додаткової угоди до Договору оренди до 20 березня 2008 року, та сплачувати орендну палату з урахуванням змін відповідно додаткової угоди. ТОВ ________________________ не подало зазначеної декларації та продовжувало сплачувати орендну плату без на умовах Договору оренди без врахування Додаткової угоди.

Результатом таких дій, на сьогоднішній момент є:

- узгоджене податкове зобов’язання по сплаті орендної плати за землю в розмірі 2% від нормативно грошової оцінки та своєчасна сплата такого зобов’язання;

- неузгоджене податкове зобов’язання в розмірі 3% від нормативно грошової оцінки та відповідна несплата такого зобов’язання в період з березня 2008 року по теперішній час (5-ть років) – заниження податкового зобов’язання.

Позовна давність.

В статті 102.1. ПКУ зазначено: контролюючий орган, крім випадків, визначених пунктом 102.2 цієї статті, має право самостійно визначити суму грошових зобов'язань платника податків у випадках, визначених цим Кодексом, не пізніше закінчення 1095 дня, що настає за останнім днем граничного строку подання податкової декларації та/або граничного строку сплати грошових зобов'язань, нарахованих контролюючим органом, а якщо така податкова декларація була надана пізніше, - за днем її фактичного подання. Якщо протягом зазначеного строку контролюючий орган не визначає суму грошових зобов'язань, платник податків вважається вільним від такого грошового зобов'язання, а спір стосовно такої декларації та/або податкового повідомлення не підлягає розгляду в адміністративному або судовому порядку.

Тобто, період за який податкова інспекція та ТОВ ______________________ можуть нараховувати штраф, пеню та ставити питання про виплату різниці по основному платежу це – 1095 днів з моменту: подання уточненої декларації та/або подання поточної декларації та/або дати проведення камеральної/документальних/фактичної перевірок.

Тобто, сума неузгодженого податкового зобов’язання за період з березня 2008 року по вересень 2009 року є такою, відносно якої строк позовної давності минув, податкові наслідки не мають застосовуватись.

Відповідальність в результаті самостійного виявлення факту заниження податкового зобов’язання

Відповідно до п.50.1 ПКУ платник податків, який до початку його перевірки контролюючим органом самостійно виявляє факт заниження податкового зобов’язання минулих податкових періодів, зобов’язаний:

а) або надіслати уточнюючий розрахунок і сплатити суму недоплати та штраф у розмірі трьох відсотків від такої суми до подання такого уточнюючого розрахунку;

б) або відобразити суму недоплати у складі декларації з цього податку, що подається за податковий період, наступний за періодом, у якому виявлено факт заниження податкового зобов’язання, збільшену на суму штрафу у розмірі п’яти відсотків від такої суми, з відповідним збільшенням загальної суми грошового зобов’язання з цього податку.

Відповідальність при проведенні перевірки

В разі виявлення заниження податкового зобов’язання під час проведення документальної перевірки передбачена відповідальність у вигляді штрафу (ст. 123.1. ПКУ) в розмірі 25% та пені (ст.. 129.1.1 ПКУ) 120% річних облікової ставки Національного банку України за весь час заниження.

Додатково слід враховувати

Відповідно до п.7 підрозділу 10 Перехідних положень штрафні санкції за порушення податкового законодавства за період з 1 січня по 30 червня 2011 року застосовуються у розмірі не більше 1 гривні за кожне порушення.

Податковим кодексом визначено термін «штрафна санкція», а саме, штрафна санкція (фінансова санкція, штраф) - плата у вигляді фіксованої суми та/або відсотків, що справляється з платника податків у зв’язку з порушенням ним вимог податкового законодавства та іншого законодавства, контроль за дотриманням яких покладено на контролюючі органи, а також штрафні санкції за порушення у сфері зовнішньоекономічної діяльності (пункт 14.1.265). Таким чином штраф 1 гривня передбачений тільки у випадку нарахування його контролюючим органом.

Тобто період з 1 січня по 30 червня 2011 року є пільговим щодо нарахування штрафних санкцій, але за умови, що такі санкції нараховуються податковою інспекцією. Відповідна позиція підтверджується судовою практикою в спірних відносинах, але при проведенні перевірки податкова адміністрація, як правило, нараховую санкції в повному розмірі.

Враховуючи наведене, з урахуванням трирічної строку позовної давності, оптимальним для ТОВ _______________________ може бути:

1. Подання декларації за податковий період (2013р.), наступний за періодом, у якому виявлено факт заниження податкового зобов’язання (2012 р.), збільшену на суму штрафу у розмірі п’яти відсотків від такої суми, з відповідним збільшенням загальної суми грошового зобов’язання з цього податку. В такому випадку несплачена в 2012 році орендна плата та штраф в розмірі 5 % від такої суми додаються до суми орендної плати 2013 року та сплачується щомісячно, рівними частинами протягом 2013 року.
2. Подання уточнених розрахунків за 2011 та 2010 роки з урахуванням штрафу в розмірі 3 %. З дня подання таких декларацій суми недоплати за 2010 та 2011 роки стають узгодженим податковим зобов’язанням із терміном оплати - день подання таких декларацій. Тобто необхідним є сплата в день подання декларації, або слідує нарахування санкцій як за прострочене узгоджене зобов’язання (як визначено нижче). З урахуванням можливої камеральної перевірки в найближчий час – такий шлях є оптимальним.

Окремо слід мати на увазі наступне. В разі прострочення строку оплати узгодженого податкового зобов’язання платник несе відповідальність:

у вигляді сплати штрафу 10% та 20% за прострочення до 30 та більше 30 календарних днів, відповідно (статті 126.1. ПКУ);

у вигляді сплати пені із розрахунку 120% річних облікової ставки Національного банку України. Пеня нараховується на суму податкового боргу з урахуванням штрафну. (ст.129 ПКУ)

Кримінальна відповідальність

Самим Податковим кодексом України кримінальна відповідальність не передбачена. Але відповідно до ст.212 Кримінального Кодексу України кримінальна відповідальність настає за:

Умисне ухилення від сплати податків, зборів (обов’язкових платежів), що входять в систему оподаткування, введених у встановленому законом порядку, вчинене службовою особою підприємства, установи, організації незалежно від форми власності або особою, що займається підприємницькою діяльністю без створення юридичної особи, чи будь-якою іншою особою, яка зобов’язана їх сплачувати, якщо ці діяння призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у значних розмірах, — карається штрафом від трьохсот до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.

Ті самі діяння, вчинені за попередньою змовою групою осіб, або якщо вони призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів у великих розмірах, — караються штрафом від п’ятисот до двох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до п’яти років, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.

Діяння, передбачені частинами першою або другою цієї статті, вчинені особою, раніше судимою за ухилення від сплати податків, зборів (обов’язкових платежів), або якщо вони призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів в особливо великих розмірах, — караються позбавленням волі на строк від п’яти до десяти років з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років з конфіскацією майна.

Особа, яка вчинила діяння, передбачені частинами першою, другою, або діяння, передбачені частиною третьою (якщо вони призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів в особливо великих розмірах) цієї статті, звільняється від кримінальної відповідальності, якщо вона до притягнення до кримінальної відповідальності сплатила податки, збори (обов’язкові платежі), а також відшкодувала шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня).

Зрозуміло, що винною у кримінальному злочині особу може визнати тільки суд.

Під значним розміром коштів слід розуміти суми податків, зборів і інших обов'язкових платежів, які в тисячу і більше разів перевищують установлений законодавством неоподатковуваний мінімум доходів громадян, під великим розміром коштів слід розуміти суми податків, зборів і інших обов'язкових платежів, які в три тисячі і більше разів перевищують установлений законодавством неоподатковуваний мінімум доходів громадян, під особливо великим розміром коштів слід розуміти суми податків, зборів, інших обов'язкових платежів, які в п'ять тисяч і більше разів перевищують установлений законодавством неоподатковуваний мінімум доходів громадян.

Окрім наведеного слід зазначити про те, що останні тенденції роботи органів прокуратури зводяться до того, що посадових осіб підприємств, які мають заборгованість по сплаті податків, інкримінують злочини передбачені статтею 366 та 367 ККУ:

Стаття 366. Службове підроблення

1. Складання, видача службовою особою завідомо неправдивих офіційних документів, внесення до офіційних документів завідомо неправдивих відомостей, інше підроблення офіційних документів -

караються штрафом до двохсот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або обмеженням волі на строк до трьох років, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.

2. Ті самі діяння, якщо вони спричинили тяжкі наслідки, -

караються позбавленням волі на строк від двох до п'яти років з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років та зі штрафом від двохсот п'ятдесяти до семисот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Стаття 367. Службова недбалість

1. Службова недбалість, тобто невиконання або неналежне виконання службовою особою своїх службових обов'язків через несумлінне ставлення до них, що завдало істотної шкоди охоронюваним законом правам, свободам та інтересам окремих громадян, державним чи громадським інтересам або інтересам окремих юридичних осіб, -

карається штрафом від двохсот п'ятдесяти до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років, з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років.

2. Те саме діяння, якщо воно спричинило тяжкі наслідки, -

карається позбавленням волі на строк від двох до п'яти років з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк до трьох років та зі штрафом від двохсот п'ятдесяти до семисот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або без такого.

Взаємовідносини із орендодавцем.

Відповідно до положень п. 39 Договору оренди, ст.. 782 ЦКУ, ЗУ «Про оренду землі» підставою для одностороннього розірвання договору є несплата орендної плати орендарем.

Нормативним законодавством не забороняється внесення змін до договорів оренди, щодо реструктуризації простроченої орендної плати, в тому числі строк сплати якої настав.

Смотрите также: